오늘 알아볼 내용은 신혼희망타운 전용 주택담보장기대출입니다.
우선 신혼희망타운이 무엇이냐
LH 한국주택공사에서 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택으로 분양가상향제를 적용해서 주변 시세의 약 80% 수준의 저렴한 가격으로 분양받을 수 있는 장점이 있습니다.
지금 현재 분양형 신혼의망타운의 신규 사업이 승인되지 않는 것으로 알고 있는데요.
정권이 바뀌면서 현 정부에서 새로운 주택 공급 모델을 선보이기 위한 이유가 아닐까 조심스레 추측하고 있습니다.
오늘 살펴볼 내용은 신혼희망타운 전용 대출 상품이기 때문에 이미 신혼희망타운에 입주하여 주거 중이신 분들만 참고하시면 되는 내용이므로 대상자가 아니신데 대출에 대한 정보는 필요하신 분들은 제가 앞서 포스팅했던 신혼부부 디딤돌 대출이나 내 집 마련 디딤돌 대출 상품에 대한 안내 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
2023.11.02 - [전국] - 신혼부부 디딤돌 대출 쉽게 알아보기
신혼부부 디딤돌 대출 쉽게 알아보기
안녕하세요. 오늘은 둘이 아닌 하나가 되어 한 가정으로서 새롭게 시작하는 신혼부부를 위한 디딤돌 주택구입자금 대출에 대해 알아보겠습니다. 사실 신혼부부를 위한 전세대출부터 알아보려
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2023.10.31 - [전국] - 내 집 마련 디딤돌 대출 쉽게 알기
내 집 마련 디딤돌 대출 쉽게 알기
안녕하세요. 오늘 포스팅 주제는 내 집 마련 디딤돌 대출에 대해 알아보려고 합니다. 내 집 마련을 목표로 열심히 저축을 하시는 분들은 요즘 시중금리가 너무 높아서 막막하기만 하실 텐데요.
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그러면 본론으로 들어가 자세한 내용부터 살펴보도록 하겠습니다.
대출 대상
신혼희망타운 분양계약을 체결한 분으로 다음 요건을 충족하는 경우
- 대출신청일 현재 만 19세 이상 세대주(세대원 포함)로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
대출 금리
연 1.6%(고정금리) 다만, 2023.8.30. 이전에 사전청약 입주자모집공고 또는 본청약 입주자모집공고 중 1개라도 실시한 사업장은 연 1.3%
대출 한도
4억 원 이내
- 주택가격 ×담보인정비율(담보인정비율은 30%에서 70%까지 10% p 단위로 적용)
- 담보인정비율 적용 시 대출금액 4억 원 초과하는 경우 4억원 한도로 대출 가능
대출 대상주택
LH가 공급하는 주거전용면적 60㎡ 이하의 신혼희망타운 주택
대출기간 및 상환방법
대출기간 : 20년 또는 30년 중 선택
상환방법 : 원리금균등분할상환(1년 거치 19년 또는 1년거치 29년 원리금 균등분할상환)
고객부담비용
인지세 : 고객/은행 각 50% 부담
근저당권설정비 : 은행부담(단, 국민주택채권매입 비용은 고객부담)
감정비용 : 대출만기 시 시세감정비용은 은행이 부담하며, 대출기간 중 주택을 매각하거나 대출금을 전액 중도에 상환하는 경우의 시세감정비용은 고객 부담
조기상환 및 조기상환수수료
대출기간 중 조기상환할 경우 대출 취급일로부터 3년이 경과된 후 대출금액 전액 상환
조기상환 수수료는 없음.
- 단, 주택법령에 의하여 조기상환이 필요한 경우 대출실행일로부터 3년 내 조기상환 허용
대출계약 철회
아래의 기일 중 늦을 날로부터 14일 이내에 대출계약 철회 가능
※ 신혼희망타운전용 주택담보장기대출 의무형 가입자는 제외
- 대출계약서류를 제공받은 날
- 대출계약체결일
- 대출실행일
- 사후자산심사결과 부적격 확정통지일
- 대출계약 철회는 채무자가 철회기한 이내에 원금과 이자 및 부대비용을 전액 반환한 때에 효력이 발생
대출계약 철회권의 효력이 발생한 이후에는 철회권 행사 취소 불가
처분 이익 공유
주택을 매각, 대출만기 또는 조기상환(전액)하는 경우에는 약정에 의한 처분손익(또는 평가손익)을 대출금 상환 시에 대출 원리금에 추가하여 정산
- 단, 손실이 발생한 경우에는 제외
대출금 상환 또는 대출만기 시 처분손익(또는 평가손익)의 50% 이내에서 대출기간 및 자녀수에 따라 별표에 따른 정산비율로 정산
- 자녀수는 신혼희망타운 분양계약을 체결한 날로부터 대출금 상환 또는 대출만기까지 가족관계등록부에 등재되거나 등재되었던 만 19세 이하의 미성년 자녀(출산, 입양 포함, 파양 제외) 수를 의미
대출신청시기
잔금지급일 약 2달 전부터 대출 신청
담보제공
해당 주택에 1순위 근저당권을 설정(근저당권 설정비율은 130%)
후취담보로 잔금대출을 취급하는 경우 수탁은행 책임하에 소유권이전등기 즉시 담보를 취득하는 조건으로 취급할 수 있다.
유의사항
주택도시기금대출은 「금융소비자보호법」의 위법계약해지권 적용대상이 아님
대출 신청절차
1. 은행 방문 및 상담 신청
2. 대출상담 및 대출금액 산정
- 대출 대상자, 대상주택, 대출 조건 등 적격여부 상담 및 가능금액 산정
3. 대출신청 및 서류제출
- 주택매매분양계약서, 건물(토지) 등기사항전부 증명서(구. 등기부등본), 주민등록등본 및 인감 증명서 외 기타 추가서류
4. 대출심사 및 승인
- 신용조사 및 임차주택에 대한 조사, 대출가능여부 통보
5. 대출금 수령
- 은행에서 대출을 실행하여 대출금 수령
제출 서류
은행준비서류
- 대출거래약정서(주택도시기금대출:가계용) 및 대출신청서
- 추가약정서
- 근저당권설정계약서
- 대출 상담신청서
신청인 준비서류
- 매매(분양) 계약서
- 주민등록등본 (1개월 이내 발급분)
- 아파트 등기사항전부증명서(이전등기 전의 경우 생략 가능)
- 가족관계등록부 (1개월이내 발급분)
여기서부터는 대출 상담 시 상담원에게 자주 물으시는 질문과 답변을 Q&A 형식으로 살펴보겠습니다.
Q. 뉴:홈 모기지와 비교하여 신혼희망타운 모기지만 금리인상을 하는 이유가 무엇인가요?
A. 뉴:홈은 현재 사전청약 단계로 실제 대출 대상이 아직 없고, 사전청약 시 모기지 금리가 변동 가능함을 동일하게 안내하였습니다. 따라서, 대출이 이루어지고 있는 신혼희망타운 모기지와 단순 비교가 곤란하고 정부 정책에 대한 차별도 아닙니다.
A. 수익 공유 비율에 대한 변동 예정은 없습니다.
A. 청약저축의 금리 인상, 시중 대출금리 등을 종합적으로 고려하여 대출금리 인상이 이루어졌습니다. 이에 따라, 신혼희망타운 모기지도 디딤돌 등 다른 대출상품과 마찬가지로 0.3% 인상 조정 예정입니다
A. 《신혼희망타운 전용 대출상품 안내 중 관련 사항
< 담보주택 평가액으로 분양가격을 적용하는 신규입주아파트 요건 >
- 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품은 「주택도시기금법」 제10조 제6항에 따른 기금운영계획에 따라 일부 변경될 수 있음
Q. 신혼희망타운 공유형 모기지 대출의 금리 인상되는 기준일이 언제인가요?
A. 8월 30일부로 일괄 금리 인상될 예정입니다. (8월 29일 이전 수탁은행 방문 신청 접수분에 대해서는 종전 금리 적용)
A. 대출 실행 후 아래의 기일 중 늦을 날로부터 14일 이내에 대출계약철회 가능(단, 신혼희망타운전용 주택담보장기대출은 의무형은 제외)
- 대출계약서류를 제공받은 날
- 대출계약체결일
- 대출실행일
- 사후자 가산심사결과 부적격 확정통지일
- 대출계약 철회는 채무자가 철회기한 이내에 원금과 이자 및 부대비용을 전액 반환한 때에 효력이 발생
Q. 일반형 계약자인 경우 디딤돌대출과의 비교는 어떻게 하는지?
A. 개인마다 대출대상, 금리우대, LTV 및 DTI 등이 상이하므로 주택도시기금 포털을 참고 또는 수탁은행문의
Q. 주택 매각할 경우 처분이익 산정 시 분양가액은 옵션가액 및 발코니 확장비용 등을 포함하는지?
A. 처분이익(처분가액 - 매입가액) 산정시 매입가액(분양가액)은 주택공급계약서상의 기본 분양가격(발코니 확장비용 포함, 옵션가격 제외) 적용
A. 수탁은행인 우리, 신한, 국민은행에서 신청 가능함
A. 신용대출 있는 상태에서 신청 가능
A. 의무형 계약자인 경우 주택도시기금 대출업무 시행세칙상 신용관리대상자에 대한 업무취급기준에도 불구하고 대출 취급이 가능함
Q. 내 집마련 디딤돌대출 이용 중인데 대출신청 가능한지?
A. 기금 중복대출 조회 실시하므로 디딤돌대출 상환 후 신청 가능함
Q. 버팀목 전세자금 대출잔액이 있는 상태에서는 어떻게 해야 하는지?
A. 신혼희망타운 공유형 모기지 기표 당일 기금 전세자금의 상환조건부 대출 취급 가능
의무형 계약자인 경우 버팀목 전세자금 대출잔액이 있는 상태에서도 신혼희망타운 공유형 모기지 대출 취급 가능
Q. 신혼희망타운 공유형 모기지 대출받고 후순위로 다른 대출받을 수 있는지?
A. 신혼희망타운 공유형 모기지에 대하여 1순위 근저당권(130%) 담보 확보하면 후순위 대출 가능
Q. 의무형 계약자인 경우 기대출잔액이 있는 상태에서도 본 대출이용이 가능한지?
A. 가능(무주택 여부만 확인)
A. 잔금납부일로부터 약 2개월 전 신청
Q. LH에서 소개해 주는 일반 중도금대출이 있는 상태에서 대환 가능한지?
A. 중도금대출 대환 가능함
Q. 주택가격 산정을 위한 분양가격에 옵션가격 및 발코니 확장비용 등을 포함해서 산정 가능한지?
A. 주택공급계약서상의 기본 분양가격(발코니 확장비용 포함, 옵션가격 제외) 기준 산정
Q. 기금에서 회수해 가는 수익이 많은데 기금정산비율이 더 낮아질 가능성은 없는지?
A. 정산비율 변경 가능성 없음
Q. 주택매각이나 상환으로 인한 정산 시점에 자녀가 만 19세 이상일 경우에 자녀 수에서 제외되는지?
A. 제외되지 않음
Q. 분양계약 체결 전 자녀도 자녀 수로 인정 가능한지?
A. 인정 가능함
A. 대출기간은 20년 또는 30년 중에 택일 가능함
- 상환방법은 1년 거치(이자만 납입) 19년 또는 1년 거치(이자만 납입) 29년 원리금균등분할상환
Q. 대출이 가능한 은행은?
A. 현재 우리, 신한, 국민은행에서만 대출 가능함
Q. 채무인수가 가능한지?
A. 원칙적으로 채무인수 가능하지 않음
- 다만, 차주의 사망, 이혼으로 인한 차주의 배우자 또는 세대원에 대한 채무인수는 허용
Q. 시세차익에서 이자비용, 부동산 중개료, 감정평가수수료, 취등록세, 양도소득세 및 본 건 주택의 리모델링 비용 등의 차감이 가능한지?
A. 소유권 이전과 관련된 제반 비용, 주택 수리비용 등은 감안하지 않으나, 양도소득세는 납부내역을 제출하는 경우 양도소득세를 반영한 세후이익을 기준으로 정산
Q. 정산 시 매각 금액 검증을 위한 감정평가 수수료 납부 주체는?
A. 만기 일시상환인 경우 기금이 부담하나, 이외의 경우 차주 부담
A. 자녀 수는 신혼희망타운 분양계약을 체결한 날로부터 대출금 상환 또는 대출만기까지 해당 주택에서 동거 및 가족관계등록부에 등재되거나 등재되었던 만 19세 이하의 미성년 자녀(출산, 입양, 사망 포함, 파양 제외) 수를 의미
Q. 상환방식은?
A. 대출기간이 20년인 경우 1년 거치(이자만 납입) 후 19년 동안 매월 원금과 이자 합산액을 일정하게 상환하는 원리금균등분할상환 적용
대출기간이 30년인 경우 1년 거치(이자만 납입) 후 29년 동안 매월 원금과 이자 합산액을 일정하게 상환하는 원리금균등분할상환 적용
Q. 조기상환이 가능한가?
A. 대출 실행일로부터 3년 내에 조기 상환이 불가함
- 대출 실행일로부터 3년 경과 후에는 전액 조기상환만 가능
- 다만, 대출 실행일로부터 3년 내 공공주택특별법령에 의한 전액 조기상환은 가능
- 조기상환 시에도 시세차익에 대한 정산은 필수
- 조기상환 수수료는 없음
A. 주택의 매각 없이 대출기간 중 전액 조기상환 또는 만기 상환 시에는 시세 감정가격을 처분가격으로 적용
대출기간 중 주택의 매각으로 인한 상환 시에는 시세 감정가격과 부동산거래신고필증상의 주택 매각금액과의 적정성 검증을 통해 처분가격 적용
처분손익 또는 평가손익의 정산 시에 주택의 매각가격 또는 감정가격에서 차감하는 주택의 매입가격은 주택공급계약서상의 분양가(발코니 확장비용 포함)를 적용(선납할인 시에도 동일 적용)
Q. 분양가격이 순자산 기준 3.07억 원 이하인 경우 대출금액은?
A.
사업장 분양가액이 2.83억 원인 경우, 분양가액이 순자산기준액 3.07억 원(2021년 적용기준) 미만이므로 의무 이용 대상자가 아님
다만, 신혼희망타운 일반형 계약자가 해당 상품 선택 시 [주택가격 X 담보인정비율(30∼70%)] 대출 가능
A. 담보인정비율은 30%, 40%, 50%, 60%, 70% 중 적용
- 상기 비율 이외에 31%, 52% 및 72% 등 선택 불가
의무가입 대상이 아닌 분이 이용할 경우 담보인정비율 적용 기준도 위와 동일
Q. 대출대상자 요건은?
A. 신혼희망타운 분양계약을 체결한 만 19세 이상의 무주택 세대주(세대원 포함)
- 신혼희망타운 의무형 분양계약자는 신혼희망타운 전용 주택담보장기대출상품(수익공유형 모기지)을 반드시 이용해야 함
여기까지 신혼희망타운 전용 주택담보 장기 대출에 대한 내용과 Q&A를 살펴보았는데요.
입주하실 때 이미 대출을 받으신 분들은 지금 갖고 계신 대출 금리와 비교하여 이자 금리를 낮추기 위한 용도로 살펴보셔도 될 것 같고, 이미 대출금을 다 갚으셨던가 대출 없이 들어가신 분들은 부동산 시장이 현재 2021년 고점 대비하여 많이 떨어져 있고 여러 가지 형태로 매수 신호가 조금씩 보이고 있는 상황이니 이번 기회에 대출을 통해 시드머니를 좀 확보하셔서 지금 살고 계신 집보다 좀 더 상급지로 갈아타기 한번 고민해 보실 만하지 않나 생각합니다.
잘 알아보고 잘 활용한다면 레버리지를 일으켜 자산을 불리는데 큰 도움이 되는 것이 대출입니다.
꼭 대출이 필요하신 분들이 아니더라도, 평소에 내 신용과 나의 상황에서 어떤 대출을 활용할 수 있는지, 얼마만큼의 금액을 대출받을 수 있는지 정도는 파악해 두시면 삶의 장기적 목표를 설정하고 계획적으로 살아가는데 큰 도움이 되실 거라 생각합니다.
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